Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit Garagen und Nebengebäude, Flurstücke 10685/1, 10682, 10685/2, Dettinger Str. 18, Gemarkung Hörstein, Az.: 94/24
Im Stadtteil Hörstein soll in der Dettinger Straße 18 auf den Flurstücken 10682, 10685/1 und 10685/2 ein vorhandenes Wohnhaus abgebrochen und ein Mehrfamilienwohnhaus mit Garagen und Nebengebäuden neu errichtet werden. Bei dem beantragten Mehrfamilienwohnhaus handelt es sich tatsächlich um 3 Reihenhäuser.
Das Bauvorhaben war bereits Gegenstand der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschusses (BUS) am 16.01.2024. Entgegen dem Beschlussvorschlag der Verwaltung wurde eine Bebauung mit einem dreigeschossigen Gebäude inklusive Staffelgeschoss zugelassen. Im Anschluss der Sitzung wurde von mehreren Stadtratsmitgliedern eine Nachprüfung der Entscheidung des Ausschusses im Stadtrat beantragt. Gleichzeitig fanden mehrere Besprechungen zwischen Antragsteller, Entwurfsverfasser und Verwaltung statt.
In der Folge wurde nun ein neuer Bauantrag mit geänderter Planung eingereicht. Im Wesentlichen sieht diese statt dem Staffelgeschoss ein nicht ausgebautes Dachgeschoss mit einem Satteldach und einer Dachneigung von 30° vor. Dafür wurde zusätzlich eine Unterkellerung in die Planung aufgenommen. Die Reihenhäuser wurden weitestgehend nach Norden und Osten verschoben, so dass die Gebäude weiter als bisher innerhalb der vorhandenen Baugrenze situiert werden. Trotzdem bleibt - insbesondere auch aufgrund der ungünstig vorgenommenen Grundstücksteilung - eine Überschreitung nach Süden von ca. 6,30 m bzw. 5,50 m. Die Grundfläche der geplanten Reihenhäuser deckt sich grob mit der Größe des vorhandenen Baufensters.
Planungsrecht
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Neuwiesen - 1. Änderung". Das Grundstück war zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahre 1982 bereits bebaut. Für eine Änderung bzw. Erweiterung des Gebäudebestands wurde im zeichnerischen Teil ein Baufenster aufgenommen. Für das Baugrundstück sowie die umgebenden Grundstücke in diesem Bereich des Bebauungsplanes ist eine Bebauung mit Einzelhäusern festgesetzt.
Bereits in den Vorgesprächen wurde von Seiten der Bauaufsicht signalisiert, dass auf Grund der Lage des Baugrundstücks an der Dettinger Straße und der dortigen überwiegend zweigeschossigen Umgebungsbebauung, die Anwendung der im Bebauungsplan eigentlich nur für explizit zeichnerisch festgesetzte Teilgebiete für Hausgruppen geltenden Festsetzungen als vertretbar erachtet wird. Dies wurde nun in der aktuell vorliegenden Planung berücksichtigt.
Die Anzahl sowie der Umfang der zusätzlich erforderlichen Befreiungen wurden soweit reduziert, dass diese von Seiten der Bauaufsicht mitgetragen werden können.
- Ausbildung von 2 Vollgeschossen statt zulässig 1 Vollgeschoss,
- Ausbildung einer Wandhöhe von bis zu 6,50 m statt zulässig maximal 3,50 m
- Errichtung des südlichen Reihenhauses teilweise außerhalb des Baufensters, Terrasse Mittelhaus teilweise, Terrasse südliches Reihenhaus vollständig außerhalb Baufenster,
- Errichtung Garage im südwestlichen, Nebengebäude und Swimmingpool im östlichen Grundstücksbereich außerhalb Baufenster,
- Unterschreitung der Mindestdachneigung für die Hausgruppe um 5°, statt mindestens 35° sind 30° geplant,
- Überschreitung der maximal zulässigen Zufahrtsbreite von 5,00 m je Grundstück auf 8,16 m bzw. insgesamt 11,90 m Zufahrtsbreite.
Zu den einzelnen Befreiungen:
Der Bebauungsplan lässt für Hausgruppen in den dafür festgesetzten Bereichen die Anordnung von 2 Vollgeschossen mit einer Wandhöhe bis zu 6,50 m zu. Die Überschreitung der Baugrenzen mit Hauptnutzungen wurde gegenüber der ursprünglichen Planung reduziert, so dass der Umfang von Seiten der Bauaufsicht als akzeptabel eingestuft wird. Garagen und sonstige Nebenanlagen werden regelmäßig auch außerhalb der jeweiligen Baufenster im Wege der Befreiung ermöglicht, soweit im Einzelfall städtebauliche bzw. nachbarliche Belange nicht entgegenstehen. Die Ausbildung einer Dachneigung von lediglich 30° wurde im Baugebiet bereits mehrfach zugelassen. Die Überschreitung der Zufahrtsbreite resultiert im Wesentlichen aus der schrägen Grundstücksgrenze zur öffentlichen Straße.
Das Baugrundstück ist wasser- und abwassertechnisch erschlossen und liegt direkt an der Staatsstraße 2443. Im Bereich der geplanten Zufahrt ist derzeit eine Bushaltestelle angeordnet. Eine Verlegung der Bushaltestelle muss durch den Bauherrn mit der entsprechenden Verkehrsgesellschaft geklärt werden. Nach Rücksprache mit dem Sachgebiet I/3 (Kultur, Vereine, ÖPNV) könnte diese auf Antrag relativ einfach verlegt werden.
Bauordnungsrecht
Es handelt sich um ein Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Abs. 1 BayBO. Im Prüfungsumfang ist lediglich die Prüfung des Abstandsflächenrechts nach Art. 6 BayBO. Die Abstandsfläche nach Norden zu Flurstück 10685 wird im Bereich des Giebels um bis zu 36 cm Tiefe bzw. mit ca. 1 m² Fläche überschritten. Dies resultiert aus der möglichst weiten Verschiebung der Gebäude in das festgesetzte Baufenster und der vorgenommenen Grundstücksteilung, die keine Rücksicht auf den bestehenden Bebauungsplan genommen hat.
Die Grundstückseigentümer des Nachbargrundstücks haben dem Bauvorhaben zugestimmt, jedoch keine Abstandsfläche übernommen. Es wurde ein Antrag auf Abweichung für die Überschreitung der Abstandsfläche nach Norden gestellt. Nach Auffassung der Bauaufsicht wäre eine Abstandsflächenübernahme durch den Nachbar durchaus möglich. Da das rückwärtige Nachbargrundstück durch die vorgenommene Grundstücksteilung sowieso nicht mehr erschlossen ist und damit wohl nie mehr einer Bebauung zugeführt werden kann, wäre es dem Nachbarn als Veräußerer des Grundstücks durchaus zuzumuten, die Abstandsfläche zu übernehmen. Das restliche Baufenster auf dem Nachbargrundstück ist hingegen sowieso so klein, dass kein Hauptgebäude mehr unter Einhaltung von Abstandsflächen innerhalb des Baufensters möglich ist. Aus diesem Grund und damit das beantragte Gebäude möglichst weit innerhalb des Baufensters situiert werden kann, könnte die Abweichung von Seiten der Bauaufsicht mitgetragen werden.
Stellplatzsatzung (StellplatzS)
Für die 3 Wohneinheiten sind 6 Pkw-Stellplätze erforderlich. Der Stellplatznachweis wird mit den 3 Stellplätzen in den Garagen sowie den 3 Stellplätzen in den ausreichend bemessenen Zufahrten zu den Garagenstellplätzen erbracht. Die insgesamt erforderlichen 7 Fahrradstellplätze werden in den Garagen und dem Nebengebäude nachgewiesen. Die Breite der Zufahrt zur (nördlichen) Einzelgarage ist mit lediglich 2,50 m um 50 cm zu schmal bemessen.
Da die Garagendächer eine Größe von mehr als 30 m² aufweisen, sind diese zu begrünen bzw. mit PV-Anlagen auszurüsten. Gemäß Planung sollen die Garagen mit PV-Anlagen ausgerüstet und das Nebengebäude mit einem begrünten Flachdach ausgebildet werden.
Sonstiges
Das Staatliche Bauamt Aschaffenburg, Abteilung Straßenbau stimmt dem Bauvorhaben unter Benennung von Auflagen zu.
Die Nachbarunterschriften zu dem Bauvorhaben wurden erteilt.
Zusammenfassung
Es wird vorgeschlagen, die Baugenehmigung mit den notwendigen Befreiungen und unter Zulassung einer Abweichung bezüglich der Abstandsflächen zu erteilen.
Die Zufahrt zur Einzelgarage ist mit einer Breite von mindestens 3,00 m auszubilden. Die Genehmigung der zuständigen Straßenverkehrsbehörde für die Verlegung der Bushaltestelle ist vor Baubeginn durch den Antragsteller der Stadt Alzenau vorzulegen. Entsprechende Nebenbestimmungen sind in den Genehmigungsbescheid aufzunehmen.
Der Ausschuss nahm auf die Sitzung vom 16.01.2024 Bezug, in der der Bauantrag zuletzt zustimmend beschlossen wurde. Es wurde nachbesprochen, wie die entstandenen Unstimmigkeiten zukünftig verhindert werden könnten. Ein Rederecht für den Antragsteller wäre von Vorteil gewesen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Bei der Beurteilung von Bauvorhaben müsse darauf geachtet werden, dass keine Ungleichbehandlung gegenüber anderen Bauherrn entstünde. Es wird als fragwürdig angesehen, Bauanträge im Ausschuss zu behandeln, die offensichtlich gegen geltendes Baurecht verstoßen würden.
Zum vorliegenden Sachverhalt wurde angemerkt, dass ein festinstallierter Außenpool nicht notwendig sei und eine unnötige Flächenversiegelung und Trinkwasserbenutzung vorliege. Daraufhin wurde über dieser Punkt gesondert abgestimmt.
Der Befreiung hinsichtlich eines festinstallierten Außenpools wird zugestimmt.
Beschluss 2:
Dem Bauvorhaben wird zugestimmt. Die Baugenehmigung kann mit den beantragten Befreiungen und der Abweichung sowie den erforderlichen Nebenbestimmungen erteilt werden.
Beschluss 1:
| Anwesende Mitglieder: | 11 |
| Ja-Stimmen: | 9 |
| Nein-Stimmen: | 2 |
| Persönlich beteiligt: | 0 |
Gegenstimmen:
Stadträtin Claudia Neumann, Stadträtin Sabina Prittwitz
Beschluss 2:
| Anwesende Mitglieder: | 11 |
| Ja-Stimmen: | 11 |
| Nein-Stimmen: | 0 |
| Persönlich beteiligt: | 0 |
Stadt Alzenau