1. Änderung der Bebauungs- und Grünordnungspläne Taunusring und Taunusring Nord, Zusammenführung zum künftigen Bebauungsplan Taunusring - Behandlung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeitsunterrichtung mit Billigungs- und Auslegungsbeschluss

1.

Zwei Schreiben mit Unterschriftenlisten (vom 25.10. bzw. 30.10.2023).

Kernpunkt beider Schreiben ist die Streichung des Punktes Nr. 4 unter der Rubrik "Bauordnungsrechtliche Festsetzungen" zu "Quer- und Zwerchgiebel": "Straßenseitig sind Quer- und Zwerchgiebel bei Traufstellung des Gebäudes nicht zulässig".

Begründet wird die Forderung wie folgt:

Zitat aus BauGB § 1 Abs. 5:

"Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen."

Die Regelung zur Erstellung von Quer-/Zwerchgiebeln unter Punkt 4 "Straßenseitig sind Quer- und Zwerchgiebel bei Traufstellung des Gebäudes nicht zulässig", widerspricht dem Grundsatz der Gleichstellung aller im Baugebiet betroffenen Grundstücke.

Der neue Entwurf zur Änderung des Bebauungsplanes bestimmt die Bauleitplanung für 110 Grundstücke. Die Regelung Quer-/Zwerchgiebel unter Punkt 4 beeinträchtigt eine Minderheit von 14 Grundstücken bzw. Grundstückseigentümern, welche eine süd- bzw. südwestliche, talseitige und eine straßenseitige Traufstellung des Gebäudes haben.

Als städtebaulicher Grund kann die Regelung unter Punkt 4 nicht gelten, da Quer-/Zwerchgiebel auf Gebäuden, die im Grundstück teilweise eingedreht oder giebelständig sind, genauso das Straßenbild / Baugebiet prägen und in Erscheinung treten.

Die Möglichkeit neuen Wohnraum zu schaffen, wird künstlich verknappt, da weniger Wohnfläche geschaffen werden kann.

Konstruktiver Mehraufwand sowie Maßnahmen zur Bauwerksabdichtung gegen Feuchtigkeit erhöhen zusätzlich die ohnehin schon hohen Baukosten. Verweis auf den Baupreisindex Destatis. Dieser weist z.B. eine Preiserhöhung vom 1. Quartal 2021 bis aktuell in Höhe von rund + 33 % aus.

Städtebauliche Beurteilung:

Dem Einwand wird nicht entsprochen.

Im Baugebiet herrscht eine straßenseitig einheitliche Firststellung mit giebel- bzw. traufständigen Gebäuden vor. Quer- und Zwerchgiebel straßenseitig bei traufständigen Häusern würden dieses städtebaulich homogene Bild auflösen. Im rückwärtigen Bereich sind diese jedoch zugelassen, da sie städtebaulich weniger in Erscheinung treten.

Gauben als kleinere Dachaufbauten sind im Sinne der angestrebten maßvollen Nachverdichtung zugelassen. Quer- und Zwerchgiebel werden optisch als weiteres Geschoss wahrgenommen. Ziel ist, dass das Straßenbild und der städtebauliche Zusammenhang möglichst erhalten bleiben sollen.

Schreiben vom 21.11.2023

Die Änderung des Bebauungsplanes "Taunusring" wird positiv zur Kenntnis genommen, da dadurch den Bürgern ermöglicht wird, bestehende Gebäude zur Schaffung von neuem Wohnraum zu erweitern.

Ergänzend wird wie folgt Stellung genommen:

Im Kernstadtbereich Alzenau sind auf einigen ausgewählten Grundstücken mehrere Gebäude mit Staffelgeschossen zu sehen. Im neuen Bebauungsplan für den Taunusring ist diese Bauform jedoch nicht aufgeführt. Besonders in Bereichen mit Walmdachbebauung würde diese Form der Gebäudeerhöhung und Erweiterung ein architektonisch stimmiges Bild ergeben und die Belange der Nachbarschaft wahren.

Diese Art der Bebauung ist auch in der Bayerischen Bauordnung vorgesehen. Im Hinblick auf die neu geschaffenen Möglichkeiten der Aufstockung eines vorhandenen Gebäudes und eines zusätzlichen Daches mit einer Dachneigung bis zu 45 Grad ergibt das Staffelgeschoss ein wesentlich kleineres Volumen.

Es gibt einige Vorteile, die das Staffelgeschoss attraktiv machen:

-             Durch die geringe Grundfläche und den Wegfall einer Dachkonstruktion ist das

              Bauvorhaben finanziell günstiger.

-             Durch Holzwandleichtbau wird die Statik des Gebäudes weniger belastet.

-             Ein flachgeneigtes Dach ermöglicht größere Solarflächen.

-             Die Rückversetzung der Wände verbessert die Belichtung, schafft Terrassen,

              Dachgärten und ein ansprechendes Erscheinungsbild des Gebäudes.

Die Regelungen der Bauordnung sind dem Wandel der Zeit unterworfen und werden immer öfter evaluiert. Im Landkreis Aschaffenburg sehe ich immer öfter schöne, interessante Architektenhäuser mit flach geneigten Dächern und Staffelgeschossen. Warum sollte das in Alzenau nicht auch möglich sein?

Es wird um Prüfung der vorliegenden Aufstellung des Bebauungsplanes "Taunusring" gebeten. Nach über 40 Jahren wäre dies ein richtiger Schritt der Erneuerung, aber auch ein Schritt in die Zukunft.

Städtebauliche Beurteilung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

Die Ausbildung eines Staffelgeschosses - anstelle eines Dachgeschosses mit geneigten Dachflächen - soll jedoch weiterhin nicht zugelassen werden. Von Blickpunkten innerhalb der Straße sind geneigte Dächer bei den bestehenden Gebäuden visuell gut erfassbar und somit räumlich wirksam. Das Baugebiet ist geprägt durch Sattel- und Walmdächer. Dieser Charakter soll erhalten bleiben.

Telefonische Nachfrage und Anregung bei Herrn Heimrich, Leitung Bauaufsicht und Stadtplanung, 03.11.2023

Inhalt:

Erläuterung der Art und Weise der Berechnung der zulässigen Wandhöhe bei zur Straßenseite giebelständigen Gebäuden. Zudem wurde zur Klarstellung angeregt, jeweils eine Systemskizze "Wandhöhenermittlung" für giebelständige und traufständige Gebäude zu ergänzen.

Städtebauliche Beurteilung:

Die Anregung wird aufgenommen und eine zeichnerische Darstellung zur Wandhöhenermittlung ergänzt.

In der Sitzung vom 12.10.2023 wurde beschlossen in der Festsetzung zur Beschränkung der maximal zulässigen Ausnutzung der Grundstücke das Wort Wohneinheiten durch das Wort Nutzungseinheiten zu ersetzen. Nach nochmaliger Überprüfung auf rechtliche Zulässigkeit muss diese Änderung wieder revidiert werden, da § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ausschließlich die Festsetzung der höchstzulässigen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ermöglicht.

Zur Klarstellung wurden in der Überschrift zur Festsetzung der zulässigen Dachform die Worte "Hauptdach Wohnhaus" ergänzt.

Neben den Pflanzbeispielen standortgerechte heimische Gehölze wurden auf Anregung der Planerin noch Pflanzbeispiele für klimaresiliente Baumarten aufgenommen. Mit der Aufnahme dieser hitze- und trockenstresstoleranten Gehölzarten kann die Wahrscheinlichkeit erhöht werden, dass bei der erwarteten Zunahme von extremen Wettersituationen in den Sommermonaten die Pflanzungen diese Bedingungen überdauern können.

In der Diskussion sprachen sich einige Ausschussmitglieder abweichend zu den Behandlungsvorschlägen der Verwaltung für die Streichung des straßenseitigen Ausschlusses von Zwerchhäusern bzw. Quergiebeln sowie für die Zulassung von Staffelgeschossen aus. Der Verzicht auf den Ausschluss ermögliche auf den davon betroffenen Baugrundstücken die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche. Diesem Aspekt sei der Vorrang gegenüber einer Beeinträchtigung des städtebaulichen Erscheinungsbildes einzuräumen. Als Vorteil von Staffelgeschossen wurde - im Gegensatz zur zwingenden Ausbildung von Satteldächern - die regelmäßig deutlich geringere Gesamthöhe der Gebäude gesehen. Zudem sei der Wohnraum in einem Staffelgeschoss durch den Entfall von Dachschrägen besser nutzbar. Seitens der Verwaltung wurde darauf verwiesen, dass die Errichtung von Staffelgeschossen im Bestand sowohl aus statischer Sicht, als auch unter dem Aspekt der Abdichtung nicht ohne weiteres möglich sei und dies dazu führen dürfte, das der Errichtung von Neubauten der Vorzug vor einer Erhaltung und Erweiterung der bestehenden Gebäude gegeben wird. Dies sei konträr zur ursprünglichen Intention der Änderung der Bebauungspläne, nämlich eine maßvolle und städtebaulich verträgliche Erweiterung unter Erhaltung des Gebäudebestands (nachhaltig und ressourcenschonend) zuzulassen. Die für die Erneuerung/Erweiterung von Dachgeschossen bei bestehenden Gebäuden städtebaulich begründbare Festsetzung abweichender (verkürzter) Abstandsflächen könne für Staffelgeschosse wegen des erheblich größeren Eingriffs in nachbarliche Belange zugelassen werden. Diese müssten den gesetzlich geforderten Grenzabstand vollumfänglich einhalten.

Vom Vorsitzenden wurden zu den aus der Bürgerschaft vorgetragen Stellungnahmen sodann folgende Beschlussvorschläge zur Abstimmung gestellt:

Straßenseitige Quer- und Zwerchgiebel werden demnach auch bei Traufstellung des Gebäudes zugelassen.

Gegenstimmen: Stadtrat Markus Gollas, Stadtrat Georg Grebner, Stadtrat Otto Grünewald, Stadtrat Jonas Müller, Stadtrat Klaus Roßmann, Stadträtin Stefka Huelsz-Träger

Die Errichtung von Staffelgeschossen wird demnach alternativ zur bisher ausschließlich möglichen Ausbildung von Dachgeschossen mit geneigten Dachflächen zugelassen.

Gegenstimme: