Bauantrag für Sanierung eines Zweifamilienwohnhauses und Erweiterung zu einem Mehrfamilienwohnhaus mit nunmehr 6 Wohneinheiten und einem Satteldach sowie Neubau einer Doppelgarage in der Rosengartenstraße 20 in Albstadt, BV-Nr. 344/23

Im Stadtteil Albstadt soll auf dem Flurstück 377, Rosengartenstr. 20 - zukünftig Steingasse 12a - ein bestehendes Zweifamilienwohnhaus saniert und zu einem Mehrfamilienwohnhaus mit dann insgesamt 6 Wohneinheiten erweitert werden. Zusätzlich ist die Errichtung einer neuen Doppelgarage geplant.

Das Bauvorhaben war bereits Gegenstand der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Stadtentwicklungsausschusses am 12.10.2023. Nachdem das geplante Wohnhaus zunächst mit einem Staffelgeschoss geplant war und sich so nicht in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt hätte, wurden nun geänderte Pläne mit einem Satteldach und Quergiebeln vorgelegt.

Im Dachgeschoss wurde eine große Wohnung in zwei kleinere Wohnungen aufgeteilt, so dass nunmehr insgesamt 6 Wohneinheiten geplant sind. Weiterhin wurde die Fläche des Kinderspielplatzes auf 61 m² erhöht.

 

 

Das Vorhaben liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gemäß § 34 BauGB. Im Norden, Süden und Westen grenzen Baugebiete an, für die es Bebauungspläne gibt. Das Bauvorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als "Allgemeines Wohngebiet" dargestellt. Die Umgebungsbebauung entspricht auch einem "Allgemeinen Wohngebiet". Das Vorhaben fügt sich damit nach der Art der baulichen Nutzung zweifellos ein. Die Erschließung ist gesichert.

 

Nachdem nunmehr ein Satteldach geplant ist mit untergeordneten Quergiebeln, werden lediglich zwei Geschosse in Erscheinung treten. Das Gebäude ist nun zwar insgesamt höher geplant als mit dem vormaligen Staffelgeschoss; für diese neue Firsthöhe gibt es jedoch Referenzobjekte in der Umgebungsbebauung. Gleiches gilt für die Kubatur des neuen Wohngebäudes. Das Vorhaben fügt sich daher hinsichtlich Bauweise, Maß der baulichen Nutzung sowie der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nun nach Auffassung der Bauaufsichtsbehörde in die Eigenart der näheren Umgebung ein und ist damit bauplanungsrechtlich zulässig.

 

 

Es handelt sich um ein Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Abs. 1 BayBO. Der Prüfungsumfang umfasst hier neben dem Bauplanungsrecht das Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO und die Regelungen örtlicher Gestaltungsvorschriften.

 

Die notwendigen Abstandsflächen mit dem Wohnhaus zu den Nachbarn sind eingehalten. Auch die geplante Grenzgarage entspricht Art. 6 Abs. 7 BayBO.

 

 

Für die neuen 4 Wohnungen und die beiden Wohnungen im Bestand sind insgesamt 10 Pkw-Stellplätze erforderlich. Die Anordnung der Stellplätze verstößt jedoch gegen § 8 StellplatzS. Entlang der Straße wurden insgesamt 8 Pkw-Stellplätze angeordnet. Zulässig sind jedoch maximal 4 Stellplätze. Weitere 4 wären zulässig, wenn entlang der öffentlichen Verkehrsfläche eine Grünfläche von 5 x 5 Meter zwischen den Stellplätzen angeordnet würde.

Es wurde eine Abweichung von diesen Anforderungen beantragt, da ansonsten die Stellplätze in den Kreuzungsbereich "Steingasse/Rosengartenstraße" verschoben werden müssten.

Für diese Konstellation kann von Seiten der Bauaufsicht einer Abweichung zugestimmt werden, wenn statt der beiden geplanten schmalen Pflanzstreifen neben Stellplatz 5 und 6 ein breiterer Pflanzstreifen von ca. 2,00 m mit Anpflanzung eines Straßenbaums dort (zwischen den westlichen 4 Pkw-Stellplätzen und dem Fahrradabstellplatz) angeordnet wird.

Zudem ist im Kreuzungsbereich eine größere zusammenhängende Grünfläche entlang der Straße vorgesehen, welche die geballte Versiegelung entlang der Steingasse kompensiert.

 

Für das Vorhaben sind mindestens 9 Fahrradstellplätze notwendig. Zusammen mit den in den Garagen geplanten Fahrradstellplätzen sind sogar 11 Fahrradstellplätze vorgesehen.

 

 

Der geplante Kinderspielplatz wurde auf 61 m² vergrößert. Zu den vorgesehenen Spielgeräten wurden im Antrag keine Angaben gemacht. Hierzu ist dann eine entsprechende Nebenbestimmung in den Genehmigungsbescheid aufzunehmen, gleiches gilt für eine dahingehende Sicherheitsleistung.

 

 

Die betroffenen Nachbarn haben dem Vorhaben nicht zugestimmt.

Zum Teil wurden Einwendungen von Nachbarn erhoben (Verunstaltung Ortsbild durch Gestaltung mit Staffelgeschoss, Luxusobjekt, notwendige Fällungen von Bäumen auf dem Grundstück). Hinsichtlich der Verunstaltung des Ortsbilds werden die Bedenken mit der vorliegenden Umplanung ausgeräumt sein. In welcher Form die Wohnungen ausgebaut bzw. veräußert werden, ist nicht Gegenstand eines baurechtlichen Verfahrens. Das Grundstück ist derzeit stark mit Büschen und Bäumen bewachsen, jedoch besteht aufgrund eines fehlenden Bebauungsplanes bzw. sonstiger Satzung keine rechtliche Möglichkeit, hier in die Rechte des Eigentümers einzugreifen. In der östlichen Nachbarschaft sind zum Teil Grundstücke voll versiegelt. Das Baugrundstück wird zu einem relativ großen Teil (43%) begrünt.

Nachbarschützende Vorschriften werden durch das Bauvorhaben nicht verletzt. Die notwendigen Abstandsflächen werden problemlos eingehalten. Auch die geplante westliche Grenzbebauung mit der Garage hält die Vorgaben des Art. 6 Abs. 7 BayBO vollständig ein.

 

Die Nachbarn erhielten bereits eine entsprechende Zwischennachricht.

 

 

Es wird vorgeschlagen, dem Bauvorhaben grundsätzlich zuzustimmen und die Baugenehmigung, unter Zulassung der Abweichung für die Anordnung der Pkw-Stellplätze entlang der Steingasse und Benennung von Auflagen zum Kinderspielplatz sowie einer entsprechenden Sicherheitsleistung für dessen Herstellung, zu erteilen.

 

Dem Bauvorhaben in der vorliegenden Planung wird zugestimmt. Die Baugenehmigung ist zu erteilen unter Zulassung einer Abweichung für die Anordnung der Pkw-Stellplätze entlang der Steingasse und Benennung von Auflagen zum Kinderspielplatz sowie einer entsprechenden Sicherheitsleistung für dessen Herstellung.