Bauantrag zum Abriss Scheune, Neubau Zweifamilienwohnhaus und Umbau Bestandshaus vom Einfamilienwohnhaus zum Zweifamilienwohnhaus mit Außentreppe sowie Neubau Carport, Flurstück 123, Bogenstraße 16, Gemarkung Michelbach, Az.: 87/23

Im Stadtteil Michelbach sollen auf dem Flurstück 123, Bogenstraße 16, eine Scheune abgerissen und an dieser Stelle ein Zweifamilienwohnhaus neu errichtet werden. Weiterhin sollen im rückwärtigen Grundstücksbereich Stellplätze sowie ein Carport hergestellt werden. Das bestehende Wohnhaus wurde bereits von einem Einfamilienwohnhaus in ein Zweifamilienwohnhaus umgebaut (Errichtung Dachaufbau als Wohnungseingang 2. Wohneinheit mit Freitreppe), ohne dass dafür eine Baugenehmigung beantragt wurde. Dies soll nun durch den am 03.03.2023 eingereichten Bauantrag legalisiert werden.

 

 

Das Vorhaben liegt größtenteils innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gemäß § 34 BauGB (Innenbereich). Ein Bauvorhaben im Innenbereich ist dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

 

Zumindest ab Hinterkante der vorhandenen Scheune ist das Baugrundstück jedoch dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Der rückwärtige Grundstücksteil mit ca. 155 m² wurde in diesem Bereich bisher gärtnerisch genutzt bzw. in den letzten Jahren nur noch als Wiese mit Gehölzbestand. In diesem rückwärtigen Grundstücksbereich sollen nun die Pkw-Stellplätze und ein Carport für das Bauvorhaben entstehen.

Im Flächennutzungsplan ist für den fraglichen Bereich ein Dorfgebiet dargestellt. Die Umgebungsbebauung entspricht auch noch einem Dorfgebiet im Sinne des § 5 BauNVO mit Entwicklungstendenz hin zu einem allgemeinen Wohngebiet. Die Errichtung eines Carports im bislang unbebauten Bereich kann nach hiesiger Auffassung zugelassen werden, da es sich hier um keine Hauptnutzung handelt und die südlichen angrenzenden Grundstücke eine Bebauung in ähnlicher Tiefe aufweisen. Für die Bebauung der Außenbereichsflächen ist ein landschaftspflegerischer Fachbeitrag erforderlich. Dieser wurde nachgefordert und liegt seit dem 12.12.2023 vor.

 

Das neu geplante rückwärtige Zweifamilienwohnhaus wird zwar ca. 2,20 m höher sein als die bisherige Scheune, jedoch sind in der Nachbarschaft bereits Gebäude mit vergleichbarer Firsthöhe vorhanden.

 

Nach Auffassung der Bauaufsicht fügt sich die geplante Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die Erschließung ist durch die Lage an der Bogenstraße gesichert.

 

Gemäß der Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde (UNB) besteht Einvernehmen mit dem vorliegenden landschaftspflegerischen Begleitplan (LPB) und dem Bauvorhaben selbst, sofern folgende Auflage in die Baugenehmigung aufgenommen wird: Die Vermeidungsmaßnahmen im artenschutzrechtlichen Bericht sind durch eine ökologische Bauüberwachung zu begleiten und die fachgerechte Durchführung dieser Maßnahmen ist sicherzustellen.

Nach dem LPB ist für den Eingriff in Natur und Landschaft eine Ausgleichsfläche auf dem Flurstück 707 der Gemarkung Michelbach vorgesehen. Dort soll auf einer Wiese bzw. Weide eine Streuobstwiese mit einer Fläche von ca. 309 m² und 4 Obstbäumen angelegt werden. Für diese sind eine Sicherheitsleistung und eine dingliche Sicherung zu fordern. Hinsichtlich der Höhe der Sicherheitsleistung und ggf. erforderlicher Eingrünungsmaßnahmen wurde aktuell die hiesige Umweltabteilung um Stellungnahme gebeten. Deren Ergebnisse werden entsprechend berücksichtigt.

 

 

Es handelt sich um ein Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Abs. 1 BayBO. Der Prüfungsumfang umfasst hier neben den bauplanungsrechtlichen Anforderungen die Vorgaben örtlicher Gestaltungssatzungen sowie des Abstandsflächenrechts nach Art. 6 BayBO.

 

Die Abstandsflächen stellen sich durchaus problematisch bei dem Anwesen dar. Das vordere Gebäude wurde bereits ohne baurechtliche Genehmigung zu einem Zweifamilienwohnhaus umgebaut. Hierzu wurden auf der südlichen Gebäudeseite ein Zwerchgiebel und eine Außentreppe errichtet. Die Außentreppe verläuft nicht am Gebäude entlang, sondern wurde freistehend senkrecht zur Außenwand und dann abknickend und nahezu parallel der Grundstücksgrenze zu Flurstück 121 errichtet mit einem Grenzabstand von bis zu ca. 0,70 m. Die Außentreppe als Haupterschließung der Wohneinheit im Dachgeschoss löst ein Abstandsflächenerfordernis aus.

Die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen von mindestens 3,00 m sind daher nicht eingehalten. Diese können vom Eigentümer des Nachbargrundstücks nicht übernommen werden, da hier bereits die Abstandsflächen des eigenen Wohnhauses zum Liegen kommen. Die Eigentümerin des Nachbargrundstücks hat nach Angabe im Bauantrag dennoch ihre Zustimmung zu dem Gesamtbauvorhaben erteilt.

Die Antragsteller haben daher eine Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften für die Außentreppe beantragt. Es wird als Begründung ausgeführt, dass die Außentreppe notwendig wurde, da eine innere Erschließung einer zweiten Wohneinheit nicht möglich gewesen wäre. Die Platzierung der Außentreppe resultiere aus der Bereithaltung eines notwendigen Pkw-Stellplatzes neben der Außentreppe.

Von Seiten der Bauaufsicht können weder die nicht mögliche innere Erschließung noch die Lage der Außentreppe nachvollzogen werden. Die Treppe hätte auch ohne weiteres am Gebäude entlang ausgeführt werden können und es wäre immer noch genügend Platz für einen Pkw-Stellplatz gewesen.

Obwohl vor Ort Fakten geschaffen wurden, die bei einer vorherigen Beantragung wohl so nicht mitgetragen worden wären, wird seitens der Bauaufsicht eine Forderung nach Rückbau oder Verlegung der Treppenanlage, insbesondere aufgrund der Zustimmung der betroffenen Nachbarin, als unverhältnismäßig eingestuft. Die erforderliche Abweichung müsste nach Auffassung der Bauaufsicht daher zugelassen werden.

 

Das rückwärtige geplante Zweifamilienwohnhaus soll in geschlossener Bauweise sowohl an die südliche, wie auch an die nördliche Grenze angebaut werden. Die dort vorhandene Scheune soll abgerissen werden. Der Art. 63 Abs. 1 Satz Nr. 2 BayBO sieht erleichterte Abweichungsmodalitäten für das Abstandsflächenrecht vor, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird. Da das geplante Gebäude wesentlich höher wird als die bisherige Scheune, gelten diese Erleichterungen hier nicht.

Sowohl nach Süden als auch nach Norden ist die geplante Grenzbebauung aufgrund der in der Umgebungsbebauung vorhandenen vergleichbaren Bebauung als planungsrechtliche Vorgabe zu bewerten. Der westliche Quergiebel hat jedoch Abstandsflächen einzuhalten. Nach Norden können diese durch den geplanten Balkon im Obergeschoss nicht im erforderlichen Umfang auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. Für diesen Anteil wurde eine Abstandflächenübernahme durch den Eigentümer des Flurstücks 125 vorgelegt.

 

 

Der Bauantrag für das Bauvorhaben wurde bereits Anfang März 2023, vor Inkrafttreten der aktuellen Stellplatzsatzung eingereicht. Aus diesem Grund und da die Antragsteller keine anderslautende Erklärung abgegeben haben, ist noch die Stellplatzsatzung der Stadt Alzenau vom 03.07.2018 anzuwenden. (Das Genehmigungsverfahren verzögerte sich aufgrund der Suche des Antragstellers nach einem Fachbüro für den landschaftspflegerischen Fachbeitrag mit artenschutzrechtlicher Prüfung.)

 

Durch die Baumaßnahme entstehen 3 neue Wohneinheiten. Für das bestehende Einfamilienwohnhaus war bisher kein Stellplatz baurechtlich gefordert. Für die 3 neuen Wohneinheiten sind nun 6 Pkw-Stellplätze zzgl. einem Besucherstellplatz erforderlich. Diese 7 Pkw-Stellplätze wurden ordnungsgemäß auf dem Grundstück nachgewiesen.

 

Für das Bauvorhaben sind zudem 7 Fahrrad-Abstellplätze erforderlich und auch vorgesehen.

 

 

Das Bauvorhaben liegt im 60-Meter-Bereich des Weibersbaches, eines Gewässers 3. Ordnung, für das durch Rechtsverordnung der Regierung von Unterfranken die Anlagengenehmigungspflicht nach Art. 20 BayWG festgelegt ist.

Weiterhin befindet sich das Vorhaben auch im Überschwemmungsgebiet des Weibersbachs für ein hundertjähriges Hochwasser (HQ₁₀₀), welches allerdings nicht nach Art. 46 BayWG amtlich festgesetzt ist. Da nach Art. 20 Abs. 5 BayWG die wasserrechtliche Genehmigung durch die Baugenehmigung ersetzt wird, sind die entsprechenden Belange im bauaufsichtlichen Verfahren zu berücksichtigen.

Die Fachkundige Stelle für Wasserwirtschaft im Landratsamt Aschaffenburg wurde daher um Stellungnahme zu dem Vorhaben gebeten. Dieses kommt zu folgendem Ergebnis: Aufgrund der Lage der bestehenden Bebauung zwischen dem Bach und dem Vorhaben ist eine Beeinträchtigung des Abflussbereichs des Weibersbachs nicht gegeben. Auch wird kein Retentionsraumverlust zustande kommen.

Die Wohnräume sind hochwasserfrei geplant. Dem Bauvorhaben wurde daher unter Benennung von Auflagen und Hinweisen aus wasserwirtschaftlicher Sicht zugestimmt.

 

 

In direkter Nähe zu dem Bauvorhaben befinden sich mehrere Einzelbaudenkmäler, nämlich die Häuser Bogenstraße 7, 11 und 13. Nach denkmalfachlicher Beurteilung durch den zuständigen Referenten des Landesamtes für Denkmalpflege nach Ortseinsicht geht von dem Bauvorhaben keine Nähefallwirkung für die Denkmäler aus, da bereits andere Wohngebäude in unmittelbarer Nähe der Denkmäler dergestalt geändert wurden, dass sich die Denkmäler ohnehin bereits im Umfeld neuzeitlicher Gebäude befinden.

 

 

Sämtliche Nachbarn haben dem Bauvorhaben zugestimmt.

 

 

Es wird vorgeschlagen, nach Vorliegen der Stellungnahme der Umweltabteilung die baurechtliche Genehmigung mit den erforderlichen Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften und allen sonst erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen. Die erforderliche Ausgleichsfläche ist grundbuchrechtlich zu sichern; für deren Herstellung ist eine Sicherheitsleistung zu erheben.

 

 

Dem Bauvorhaben wird zugestimmt. Nach Vorliegen der Stellungnahme der Umweltabteilung ist die baurechtliche Genehmigung mit den erforderlichen Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften und allen sonst erforderlichen Nebenbestimmungen zu erteilen. Die erforderliche Ausgleichsfläche ist grundbuchrechtlich zu sichern; eine Sicherheitsleistung ist in erforderlicher Höhe zu erheben.