Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit Garagen und Nebengebäuden, Flurstücke 10682, 10685/1, 10685/2, Dettinger Straße 18, Gemarkung Hörstein, Az.: 480/23

Im Stadtteil Hörstein soll in der Dettinger Str. 18 auf den Flurstücken 10682, 10685/1 und 10685/2 ein vorhandenes Wohnhaus abgebrochen und ein Mehrfamilienwohnhaus mit Garagen und Nebengebäuden neu errichtet werden. Bei dem beantragten Mehrfamilienwohnhaus handelt es sich tatsächlich um 3 Reihenhäuser.

 

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Neuwiesen - 1. Änderung".

 

Das Grundstück war zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahr 1982 bereits bebaut. Für eine Änderung bzw. Erweiterung des Gebäudebestands wurde im zeichnerischen Teil ein Baufenster aufgenommen. Für das Baugrundstück sowie die umgebenden Grundstücke in diesem Bereich des Bebauungsplanes ist eine Bebauung mit Einzelhäusern festgesetzt.

 

Zu dem Bauvorhaben fanden im Vorfeld mehrere Bauberatungen mit dem Antragsteller und seinem beauftragten Architekten statt. Dabei wurde festgehalten, dass das Baugrundstück zwar am östlichen Rand des Geltungsbereichs gelegen ist und als Einziges von der Dettinger Straße erschlossen wird, für das geplante Bauvorhaben dennoch die Festsetzungen des Bebauungsplanes maßgeblich und zu beachten sind. Aufgrund der besonderen Lage und der bestehenden Nachbargebäude entlang der Dettinger Straße könnten jedoch von Seiten der Bauaufsicht Befreiungen für die Anordnung einer Hausgruppe als Reihenhaus, eine zweigeschossige Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss (Satteldach), geringfügige Überschreitungen der Baugrenze mit dem Wohngebäude sowie die Errichtung der Garage außerhalb des Baufensters mitgetragen werden. Für die beabsichtigte Ausbildung eines dritten Geschosses als Staffelgeschoss mit Flachdach oder flach geneigtem Pultdach sowie die Errichtung des südlichen Reihenhauses komplett außerhalb des Baufensters wurden aus städtebaulichen Gründen hingegen Befreiungen explizit nicht in Aussicht gestellt.

 

Die nun eingereichte Planung hat hierauf keine Rücksicht genommen. Folgende Befreiungen wurden beantragt:

 

1.         Nichteinhaltung der Baugrenze mit dem gesamten 1. Reihenhaus und Teilflächen der beiden weiteren Reihenhäuser (ca. 104,70 m²),

2.         Nichteinhaltung der Baugrenze mit der Doppelgarage im südwestlichen Grundstücksbereich (ca. 52,50 m²),

3.         Nichteinhaltung der Baugrenze mit der nordöstlichen Garage inklusive Lagerraum mit ca. 61,90 m²,

4.         Nichteinhaltung der Dachform des Wohnhauses: statt Satteldach ist ein Pultdach geplant,

5.         Nichteinhaltung der Mindestdachneigung des Wohnhauses, statt mindestens 35° sind nur 8° geplant,

6.         Anordnung von Wandscheiben im Dachgeschoss, obwohl kein Kniestock zulässig ist,

7.         Überschreitung der maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse von maximal 1 auf 3 Vollgeschosse,

8.         Überschreitung der maximal zulässigen Wandhöhe von 6,50 m auf ca. 8,90 m an der Traufe und ca. 9,95 m am First des Pultdaches und

9.         Überschreitung der maximal zulässigen Zufahrtsbreite von 5,00 m je Grundstück auf 7,50 m Zufahrtsbreite.

 

Zu den einzelnen Befreiungen:

 

Die geplante Errichtung des südlichen Reihenhauses komplett außerhalb des Baufensters verletzt die Grundzüge der Planung. Ein Heranrücken an die Dettinger Straße ist für die Realisierung einer Wohnbebauung grundsätzlich nicht erforderlich. Vor dem Hintergrund, dass für die westlich anschließenden Baugrundstücke entlang der Staatsstraße zum Schutz vor Verkehrslärm ein Wall errichtet werden musste, ist diese sogar kritisch zu sehen. Die vorgenommene Neuaufteilung des Areals liegt außerhalb der Verantwortlichkeit der Stadt Alzenau und kann als Begründung für die Überschreitung der Baugrenze nach Süden und das Heranrücken an die Staatsstraße nicht herangezogen werden.

 

Nach Auffassung der Bauaufsicht wäre es sicherlich problemlos möglich gewesen, die festgesetzten Baugrenzen für ein Reihenhaus heranzuziehen. Auch nach Teilung des Grundstücks wäre es noch möglich, eine städtebauliche Lösung zu finden, die keine derartig große Überschreitung des Baufensters erforderlich macht.

 

Der Befreiung für die Anordnung der Garagen außerhalb des Baufensters kann von Seiten der Bauaufsicht zugestimmt werden.

 

Hinsichtlich der Befreiungen für die Dachform, Dachneigung, Kniestock, Wandhöhen sowie der Anordnung eines Staffelgeschosses sieht die Bauaufsicht keinerlei rechtlichen Spielraum. Diese Befreiungen widersprechen den Grundzügen der Planung und sind städtebaulich nicht vertretbar. Eine dreigeschossige Bebauung ist in der näheren Umgebung weder im noch außerhalb des Geltungsbereichs entlang der Dettinger Straße vorhanden. Gleiches gilt für die gewünschte Dachform. Auf dem östlich vom Baugrundstück gelegenen Areal des ehemaligen Autohauses an der Ecke zur Straße "An der Koppel" sind ausschließlich zweigeschossige Wohnhäuser mit ausgebautem Satteldach zugelassen worden.

 

Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück nur ein Einzelhaus mit eingeschossiger Bauweise fest. Eine Hausgruppe mit zweigeschossiger Bebauung ist im Bebauungsplan nur in speziell festgesetzten Bereichen zulässig. Von Seiten der Bauaufsicht würde eine Befreiung vom Einzelhaus und eine zweigeschossige Bebauung mitgetragen werden, da sich diese Bauform entlang der Dettinger Straße wiederfindet. Die hierfür erforderliche Befreiung ist noch nicht beantragt und käme als 10. Befreiung hinzu.

 

Nach Bebauungsplan ist für Zufahrten nur eine Breite von maximal 5,00 m je Grundstück zulässig. Beantragt wird eine Befreiung für eine Zufahrtsbreite von 7,50 m. Tatsächlich beträgt die Breite der Zufahrt allerdings 9,50 m. Die Überschreitung ist einerseits dem Grundstückszuschnitt, andererseits dem Wunsch auf Ausweisung von zwei zusätzlichen Stellplätzen in dem Hofbereich vor der Doppelgarage geschuldet. Die Befreiung könnte daher nach Auffassung der Bauaufsicht grundsätzlich erteilt werden.

 

Das Baugrundstück ist wasser- und abwassertechnisch erschlossen und liegt direkt an einer Straße. Eine gesicherte Erschließung könnte daher grundsätzlich attestiert werden. Im Bereich der geplanten Zufahrt ist derzeit jedoch eine Bushaltestelle angeordnet. Die steht der verkehrstechnischen Erschließung und damit der Erteilung einer Baugenehmigung entgegen. Eine Verlegung der Bushaltestelle muss vor Erteilung der Baugenehmigung durch den Bauherrn mit der entsprechenden Verkehrsgesellschaft geklärt werden. Eine vorzeitige Stellungnahme der Abteilung I/3 (Kultur, Vereine, ÖPNV) hinsichtlich dem Bestand einer rechtlichen Sicherung der Bushaltestelle beziehungsweise Möglichkeiten zur Versetzung steht derzeit noch aus.

 

 

Es handelt sich um ein Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Abs. 1 BayBO. Im Prüfungsumfang ist lediglich die Prüfung des Abstandsflächenrechts nach Art. 6 BayBO. Die Abstandsflächen werden eingehalten.

 

 

Für die 3 Wohneinheiten sind 6 Pkw-Stellplätze erforderlich. Der Stellplatznachweis wird mit den 3 Stellplätzen in den Garagen sowie den 3 Stellplätzen in den ausreichend bemessenen Zufahrten zu den Garagenstellplätzen erbracht. Die insgesamt erforderlichen 7 Fahrradstellplätze werden in dem Fahrradabstellraum neben der Einzelgarage nachgewiesen.

 

Da die Garagendächer eine Größe von mehr als 30 m² aufweisen, sind diese zu begrünen. In den Planunterlagen ist dazu keine Aussage getroffen. Vor Erteilung einer Baugenehmigung wäre die Planung dahingehend noch zu korrigieren.

 

 

Die Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes Aschaffenburg, Abteilung Straßenbau wegen der Lage an der Staatsstraße 2443 liegt noch nicht vor.

 

Die Nachbarunterschriften zu dem Bauvorhaben wurden erteilt.

 

 

Das Bauvorhaben verletzt hinsichtlich Baugrenze, Geschossigkeit, Wandhöhe und Dachform die Grundzüge der Planung. Zusätzlich übersteigt die Gesamtzahl der erforderlichen Befreiungen jeden vertretbaren Rahmen.

 

 

Die Verwaltung wies darauf hin, dass dem Bauherrn in Beratungsgesprächen verschiedene Alternativen zur Reduzierung der Befreiungstatbestände aufgezeigt worden seien. Im eingereichten Bauantrag sei allerdings keine dieser Anregungen aufgriffen und stattdessen an der gewünschten Bebauung festgehalten worden. Auch wenn der Bebauungsplan in der ursprünglichen Fassung bereits aus dem Jahre 1984 stamme, seien die darin enthaltenen Festsetzungen nach wie vor beachtlich. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB sei die Erteilung von Befreiungen gesetzlich nicht zulässig, sofern wie vorliegend die erforderlichen Abweichungen von den Festsetzungen die Grundzüge der Planung berühren. Da weder der Verwaltung noch dem Stadtrat ein Normverwerfungsrecht zustehe, könne nur im Wege der Bauleitplanung eine Änderung der bauplanungsrechtlichen Vorgaben für das Baugrundstück bewirkt werden.

In der Diskussion wurde von einigen Ausschussmitgliedern eingeworfen, dass eine zeitnahe Umsetzung des Vorhabens, wie es der Bauherr anstrebe, im Falle einer Bauleitplanung nicht möglich sei. Auch sei es fraglich, ob die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke entlang der Dettinger Straße überhaupt ein Interesse an der Überplanung auch ihrer Anwesen hätten.

Einem Antrag des in der Sitzung anwesenden Bauherrn auf Erteilung des Rederechts wurde zwar mehrheitlich zugestimmt, das Rederecht aber dennoch verweigert, da irrtümlicherweise davon ausgegangen wurde, dass nach der Geschäftsordnung des Stadtrates Einstimmigkeit erforderlich sei.

 

Das gemeindliche Einvernehmen wird versagt; der Antrag auf Baugenehmigung ist abzulehnen.