Bauvoranfrage zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses (10 Wohneinheiten), Flurstück 4762, Schiffweg, Gemarkung Hörstein (Az. 475/23)

Im Stadtteil Hörstein soll im Bereich Schiffweg auf dem Flurstück 4762 ein bestehendes Einfamilienwohnhaus sowie eine Werkstatt abgebrochen und ein Mehrfamilienwohnhaus mit 10 Wohneinheiten sowie eine Tiefgarage neu errichtet werden.

 

Um vorab die Rahmenbedingungen für eine künftige Bebauung zu klären, wurde eine Bauvoranfrage eingereicht. Folgende Fragen sollen im Rahmen des Vorbescheides geklärt werden:

 

 

 

Das Baugrundstück grenzt unmittelbar östlich an die Wohnbebauung in der Hörsteiner Straße des Karlsteiner Gemeindeteils Dettingen an, gehört jedoch noch zur Gemarkung Hörstein der Stadt Alzenau. Seitens des Marktes Hörstein bzw. der Stadt Alzenau ist eine Hausnummerzuteilung nach Aktenlage niemals erfolgt. Eine Alzenauer Anschrift existiert daher nicht, die bisherigen Eigentümer verwendeten die Bezeichnung "Hörsteiner Straße 64, 63791 Karlstein" und waren kurioserweise unter dieser Adresse auch in Karlstein und nicht bei der Stadt Alzenau gemeldet.

 

Das Baugrundstück liegt weder im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, noch zählt es zu dem im Zusammenhang bebauten Stadtteil Hörstein. Die mit Bauvoranfrage aufgeworfenen Fragestellungen sind dennoch anhand § 34 BauGB zu beurteilen. Aufgrund der nördlich der Erschließungsstraße bestehenden Bebauung im Schiffweg sowie der unmittelbar westlich auf Dettinger Gemarkung anschließenden Wohnbebauung, ist für einen unbewanderten Betrachter, die auf dem Baugrundstück bestehende Bebauung, einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzurechnen. Die Gemarkungs- bzw. Gemeindegrenze ist, da vor Ort nicht erkennbar bzw. ablesbar, für die städtebauliche Einordnung unbeachtlich. Das geplante Vorhaben muss sich daher hinsichtlich der Art der Nutzung, dem Maß der baulichen Nutzung (Fußabdruck, Höhenentwicklung und Geschossigkeit), der überbaubaren Grundstücksfläche, sowie der Bauweise in die nähere Umgebung einfügen. Das östliche, bisher unbebaute Drittel des Baugrundstücks ist bauplanungsrechtlich dem Außenbereich zuzuordnen.

 

Die Einzelfragen können wie folgt beantwortet werden:

 

 

Gleichwohl die Länge und Tiefe des Baukörpers für sich genommen nicht selbständig als Einfügekriterium zu erkennen sind, ist es das Ergebnis aus Länge und Tiefe ("Fußabdruck") sehr wohl.

 

Die sich ergebende Grundfläche liegt am oberen Ende des in der Umgebung Vorhandenen, ist aber städtebaulich vertretbar und fügt sich damit noch in den vorhandenen Rahmen ein.

 

 

Das Gebäude liegt innerhalb der durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen faktischen Baufenster. Es fügt sich daher auch bezogen auf die überbaubare Grundstücksfläche in die nähere Umgebung ein. Die Abstandsflächen wurden zeichnerisch und rechnerisch ermittelt und können auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden.

 

 

Die Dachform ist bei einer Bebauung nach § 34 BauGB nicht grundsätzlich einfügerelevant. Vielmehr ist auf die Höhenentwicklung (Trauf- und Firsthöhe) abzustellen. Insofern ist die Fragestellung nach einem "Flachdach-Konzept" als allgemein zu interpretieren und zu beantworten. Folglich wäre ein Flachdachbau, der die Traufhöhen der umliegenden Bebauung einhält, genehmigungsfähig.

 

 

Die Bayerische Bauordnung definiert den Begriff Staffelgeschoss nicht. Gemeingebräuchlich handelt es sich um ein oberstes Geschoss, das an einer oder mehreren Seiten hinter die aufgehenden Wände des darunterliegenden Geschosses zurückspringt. Im vorliegenden Fall sind die Rücksprünge derart gering ausgeprägt, dass sich insbesondere straßenseitig eine zweifelsfrei dreigeschossige Wirkung einstellt. Das Vorhaben fügt sich betreffend der Geschossigkeit daher nicht in die nähere Umgebung, die von maximal zweigeschossigen Gebäuden geprägt ist, ein.

 

 

Die unglückliche und unscharfe Formulierung der Frage bedarf zur Beantwortung der Auslegung. Vordergründig ist wohl nach dem Maß der baulichen Nutzung gefragt.

Wie bereits dargelegt, fügt sich das Vorhaben betreffend der Grundfläche in die nähere Umgebung ein. Die Firsthöhe bleibt ebenfalls im Rahmen des Vorhandenen. Die Geschossigkeit und Traufhöhe sind aufgrund des sichtbar in Erscheinung tretenden dritten Geschosses (Staffelgeschoss) nicht eingehalten.

 

 

 

Die Stellplätze sollten ursprünglich oberirdisch flächig angeordnet werden. Bei einem Stellplatzbedarf von mehr als 12 Stellplätzen bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Vorhaben sind gemäß der städtischen Stellplatzsatzung mindestens 75 % der notwendigen Stellplätze in das Gebäude zu integrieren oder eine Tiefgarage bzw. ein Parkhaus nachzuweisen. Aus diesem Grund wurde das Vorhaben nun mit Tiefgarage geplant. Die dargestellten Stellplätze entsprechen in Teilen hinsichtlich der Breite der Stellplätze sowie der Zufahrtsbreiten nicht der Stellplatzsatzung. Aufgrund der Gebäudeabmessung und grundsätzlich einfachen geometrischen Form sind diese Punkte aber perspektivisch heilbar und können bei der weiteren Bearbeitung eingearbeitet werden.

 

Aufgrund der Lage des Grundstücks im Bereich der 110-kV-Leitung Aschaffenburg - Alzenau des Bayernwerks besteht eine beidseitige Baubeschränkung von 13,00 Metern. Das geplante Gebäude befindet sich außerhalb dieser Beschränkungszone. In diesem Bereich befinden sich lediglich 4 Stellplätze, die Tiefgaragenzufahrt und der Kinderspielplatz. Hinsichtlich der Stellplätze und der Tiefgaragenzufahrt bestehen von Seiten des Bayernwerks keine Bedenken. Der Kinderspielplatz im Bereich von Hochspannungsleitungen wird aufgrund der Gefahr des Besteigens oder Herabfallens von Schnee- und Eisklumpen vom Bayernwerk ablehnend eingestuft. Aufgrund der Kinderspielplatzsatzung der Stadt Alzenau ist ein Kinderspielplatz bei Gebäuden von mehr als 3 Wohneinheiten jedoch notwendig und vorrangig auf dem Baugrundstück zu errichten.

 

Im Rahmen des Vorbescheides wurde auch die Untere Naturschutzbehörde um Stellungnahme gebeten. Grundsätzlich besteht mit dem geplanten Vorhaben Einverständnis. Aus naturschutzfachlicher Sicht ist die Eingrünung zur Staatsstraße, welche den Ortsrand darstellt, zur Verminderung der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes zu erhalten. Weiterhin ist im Zuge des Abbruchs der Gebäudebestand auf Vorkommen von Säugetieren und Vögeln durch eine qualifizierte Person zu prüfen.

 

Das geplante Vorhaben befindet sich aufgrund der Lage an der Staatsstraße 2443 in der Baubeschränkungszone von 40,00 Metern zum Rand der Staatsstraße. Die Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes (Abteilung Straßenbau) beinhaltet die Zustimmung zum geplanten Bauvorhaben und sieht lediglich Auflagen vor.  Es wird unter anderem auf den Zugang/Zufahrt über die Nebenstraße "Hörsteiner Straße", den Abfluss von Niederschlagswasser auf dem Baugrundstück, die Einfriedung des Grundstücks sowie die von der Straße auf das Baugrundstück einwirkenden Immissionen hingewiesen. Im Baugenehmigungsverfahren sollte im Sinne der Bauherrin bzw. den künftigen Bewohnern ein Lärmschutzgutachten vorgelegt werden.

 

Die abwassertechnische Erschließung ist durch eine Zweckvereinbarung mit der Gemeinde Karlstein aus dem Jahre 1979 grundsätzlich gesichert. Die Gemeinde Karlstein wurde diesbezüglich um Stellungnahme gebeten, diese liegt jedoch bisher nicht vor.

 

Es liegen keine Nachbarunterschriften vor.

 

Nach Auffassung der Bauaufsicht fügt sich das geplante Mehrfamilienwohnhaus nur hinsichtlich Gesamtlänge, Gebäudetiefe sowie der Platzierung des Baukörpers in die nähere Umgebung ein. Die Geschossigkeit hingegen fügt sich nicht in die Umgebungsbebauung ein.

 

Das gemeindliche Einvernehmen zu dem beantragten Vorbescheid wird in Bezug auf die Geschossigkeit abgelehnt, die gestellten Fragen können - wie von der Verwaltung vorgeschlagen - beantwortet werden.