Bauantrag zum Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses (10 Wohneinheiten), eines Carports und Tiefgarage mit 14 PKW-Stellplätzen, Flurstück 148/2, Neuwiesenstraße 8, Gemarkung Alzenau (Az. 487/23)

In Alzenau sollen auf dem Flurstück 148/2 ein Mehrfamilienwohnhaus mit 10 Wohneinheiten, eine Tiefgarage mit 14 PKW-Stellplätzen und ein Carport neu errichtet werden.

 

In 2010 wurden für ein Bauvorhaben auf dem benachbarten Grundstück Neuwiesenstraße 6 abweichend zur ablehnenden Beschlussvorlage der Verwaltung seitens des zuständigen Ausschusses weitreichende Befreiungen vom Bebauungsplan zugestanden.

 

Die in Ausführung dieses Beschlusses erteilte rechtskräftige Baugenehmigung ist für die Behandlung des gegenständlichen Bauantrages von entscheidender Bedeutung. Entsprechend dem allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz sind hinreichend gleiche Sachverhalte auch gleich zu behandeln. In derartig gelagerten Fällen von Bauanträgen ist von einem Anspruch auf Genehmigung auszugehen.

 

Im Vorfeld des hier gegenständlichen Bauantrages wurde der Bauherr seitens der Verwaltung intensiv beraten und das Projekt wurde in erheblichem Maße umgeplant, um eine städtebaulich kohärente und verbesserte Gesamtwirkung zu erzielen. Dabei wurde unter anderem auch die Anzahl der geplanten Wohnungen verringert. Mit der Errichtung eines zweiten, in Größe und Gestaltung vergleichbaren Gebäudes, verringert sich die städtebauliche "Sonderwirkung" des jetzt bestehenden Solitärs ungemein. Es stellt sich ein wesentlich harmonischeres Gesamtbild entlang der Neuwiesenstraße ein.

 

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes "Gunkelsrain". Bei den für das Vorhaben notwendigen Befreiungstatbeständen, die für die Nachbarbebauung Neuwiesenstraße 6 seinerzeit vom Ausschuss als städtebaulich vertretbar erteilt wurden, handelt es sich im Einzelnen um:

 

Die Befreiungstatbestände werden wie folgt beurteilt:

 

Die Überschreitung der Baugrenze im rückwärtigen Grundstücksbereich um ca. 9,50 m² ist als geringfügig zu betrachten. Eine städtebaulich relevante Auswirkung stellt sich nicht ein.

 

Die Befreiung von der festgesetzten Anzahl der maximal zulässigen Vollgeschosse wurde in gleichem Umfang bereits für das benachbarte Gebäude Neuwiesenstraße 6 erteilt.

 

Dieses wurde mit einem sehr flach geneigten Walmdach auf einem Staffelgeschoss genehmigt und errichtet. Dieses Walmdach ist bei Betrachtung des Gebäudes aus weiterer Entfernung oder von einem höher gelegenen Standort wahrnehmbar, nicht aber bei Betrachtung von der Straße direkt beim Gebäude. Die aktuell beantragte Ausführung eines Flachdaches würde die Herstellung einer sickerfähigen Dachschicht (extensive Begrünung) und die effektive Errichtung von Solarmodulen ermöglichen.

Der Ausbau des Dachraums wurde in gleicher Weise bereits für das Nachbargebäude genehmigt.

 

Für das benachbarte Gebäude wurden damals talseitige Traufhöhenüberschreitungen von zulässig maximal 6,50 m auf 9,90 m bzw. 12,00 m genehmigt.

Im gegenständlichen Verfahren sind Traufhöhenüberschreitungen auf 12,17 m bzw. 9,175 m beantragt.

 

In der eingereichten Visualisierung (Anlage 2) ist gut zu erkennen, dass diese Befreiungen im Ergebnis städtebaulich letztlich die gleiche Wirkung erzielen wie das Nachbargebäude.

 

Über die vorgenannten Befreiungen hinaus ist auch eine Befreiung von der festgesetzten maximalen Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,7 beantragt. Diese beträgt beim beantragten Vorhaben 0,934. Für das benachbarte Vorhaben wurde eine GFZ von 0,818 genehmigt. Wegen des Umfangs der Überschreitung kann hier von einem Anspruch auf Gleichbehandlung nicht mehr ausgegangen werden.

 

Daher ist ausschließlich die tatsächliche städtebauliche Verträglichkeit der beantragten Befreiung zu beurteilen. Dem Wesen nach handelt es sich bei der GFZ um eine abstrakte Kennzahl des Maßes der baulichen Nutzung. Damit wird in einem Bebauungsplan festgesetzt, wieviel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig sein soll. Aus einer Überschreitung einer der Kennzahlen der BauNVO stellt sich nicht zwangsläufig eine städtebauliche Unvertretbarkeit ein. Vielmehr ist das geplante Maß der baulichen Nutzung in der Gesamtschau zu bewerten.

 

Im vorliegenden Fall ist die GRZ eingehalten. Eine übermäßige Bodennutzung ist nicht erkennbar. Die Abstandsflächen können auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden, alle erforderlichen Stellplätze ebenfalls. Auch die (hier im vereinfachten Verfahren nicht zu prüfenden) erforderlichen Kellerabstellräume und Flächen für Müllbehälter für das Vorhaben wurden ausreichend eingeplant. Der erforderliche Kinderspielplatz kann problemlos auf den Grünflächen des eigenen Grundstücks hergestellt werden.

 

Nicht zuletzt kann es auch nicht im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Bauland sein, 1500 qm große Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern zu bebauen. Auch der Bundesgesetzgeber hat dieser gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Veränderung Rechnung getragen indem er die regelmäßig verträglichen Werte der GFZ für Allgemeine Wohngebiete auf 1,2 geändert hat. Dies liegt noch deutlich über dem beantragten Wert. Zudem ist die erforderliche Befreiung auf die Errichtung des dritten Vollgeschosses zurückzuführen (siehe oben). Ohne Staffelgeschoss beträgt die GFZ 0,692 (festgesetzt 0,7).

 

Eine rechnerische Annäherung auf den bei der Nachbarbebauung genehmigten Wert wäre grundsätzlich möglich. Allerdings ist die benötigte Einkürzung aufgrund der Größe des Gebäudes derart gering (ca. 50 cm umlaufend), dass sich auch keine andere städtebauliche Wirkung einstellen würde als die des beantragten Baukörpers. Es würde auch keine faktisch geringere Ausnutzungsintensität bedeuten, da die Anzahl der Wohnungen und Bewohner augenscheinlich gleich bleiben könnte.

 

Ein Bezugsfall würde mit einer solchen Befreiung nur für das Vorliegen eines in dieser Konstellation vergleichbaren Falles geschaffen, der aufgrund der Vielzahl der zusammenkommenden Eigenschaften Seltenheitscharakter haben dürfte.

 

Die beantragte Befreiung ist entsprechend des ausgeführten Sachverhalts städtebaulich vertretbar.

 

 

Es handelt sich um ein Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 Abs. 1 BayBO. Dabei sind neben den planungsrechtlichen Vorgaben die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO sowie den örtlichen Bauvorschriften nach Art. 81 BayBO, im vorliegenden Fall Stellplatzsatzung und Kinderspielplatzsatzung.

 

Von der Stellplatzsatzung sind folgende Abweichungen erforderlich:

 

 

An die südliche Nachbargrenze ist im Entwurf eine Garage in direkter Flucht der bestehenden Nachbargaragen geplant. Vor diesen Garagen verbleibt ein Parkraum von ca. 5 Metern. Städtebaulich ist die Fortführung der Garagenflucht eindeutig vorzuziehen. Die Unterschreitung der nach StellplatzS geforderten Stauraumtiefe ist geringfügig und schränkt die Nutzung der Fläche zum Parken nicht ein, zumal es sich um eine zur Straße hin nicht verschlossene Garage handelt. In die Baugenehmigung wäre eine Nebenbestimmung hinsichtlich der erforderlichen Zuordnung der Pkw-Stellplätze zu den einzelnen Wohneinheiten aufzunehmen.

 

 

Von den geforderten 20 Stellplätzen sind rechnerisch 15 in der Tiefgarage unterzubringen. Die Planung sieht eine Unterbringung von 14 Stellplätzen vor. Auf diese Weise kann die Tiefgarage die Außenmaße der aufgehenden Geschosse einhalten. Eine weitere unterirdische Vergrößerung der Tiefgarage wäre baulich ohne weiteres möglich, aber weder städtebaulich sinnvoll noch ökologisch erstrebenswert. Der "fehlende" Stellplatz wird ansonsten satzungskonform in den Freiflächen an der Neuwiesenstraße nachgewiesen.

 

Die für das Vorhaben erforderlichen 22 Fahrradstellplätze werden ordnungsgemäß nachgewiesen.

 

In den Planvorlagen ist ein Spielplatz mit einer Größe von 76 m² dargestellt (nach Satzung erforderlich sind 73 m²). Die Ausstattung ist jedoch nur symbolisch dargestellt. Die dahingehenden Anforderungen wären als Nebenbestimmung in die Baugenehmigung aufzunehmen.

 

 

Es liegen alle Nachbarunterschriften vor.

 

 

Es wird vorgeschlagen, dem Vorhaben in der beantragten Form zuzustimmen. Zum einen ist für den weit überwiegenden Teil der beantragten Befreiungen ein einschlägiger Präzedenzfall vorhanden. Die darüberhinausgehende Befreiung für die GFZ-Überschreitung hat keine städtebaulich nachteilige Auswirkung und könnte als Bezugsfall nur in einer vergleichbaren Konstellation herangezogen werden. Durch die Errichtung eines zweiten in Form und Größe vergleichbaren Baukörpers verbessert sich der städtebauliche Gesamteindruck entlang der Neuwiesenstraße zudem erheblich.

 

In die zu erteilende Baugenehmigung wären die vorgenannten Nebenbestimmungen hinsichtlich der Spielplatzausstattung und der Zuordnung der Stellplätze zu den Wohneinheiten aufzunehmen.

 

Der Ausschuss stimmte den Ausführungen weitestgehend zu und bestätigte, dass eine Ablehnung des Bauvorhabens aufgrund des bereits erläuterten Präzedenzfalles nicht folgerichtig sei. Zudem entspräche es dem Ziel der Nachverdichtung im Innenbereich, in dieser Form möglichst viel Wohnraum zu schaffen.

 

 

Dem Bauvorhaben wird zugestimmt. Die Baugenehmigung kann mit den beantragten Befreiungen und Abweichungen sowie den erforderlichen Nebenbestimmungen erteilt werden.